Loi 122 – Inspection et évaluation de façades

Une façade détériorée ne représente pas uniquement un enjeu esthétique.

La chute d’un élément de maçonnerie, d’un revêtement ou d’une composante fixée au bâtiment peut présenter un risque sérieux pour les occupants, les visiteurs, les travailleurs et les personnes circulant à proximité. C’est précisément cette notion de sécurité qui se trouve au cœur des exigences réglementaires québécoises relatives aux façades. Une approche préventive permet également aux propriétaires et gestionnaires de mieux planifier :

les travaux, les priorités d’intervention, les budgets d’entretien et les investissements à long terme.

Grâce à son expertise en bâtiment et en enveloppe du bâtiment, le Groupe SCP accompagne les propriétaires et gestionnaires immobiliers dans l’évaluation de la condition de leurs façades.

Notre approche vise à fournir des constats techniques clairs permettant :

d’identifier les déficiences, d’évaluer leur importance, de déterminer les interventions nécessaires et de contribuer au maintien du caractère sécuritaire des façades.

L’inspection réglementaire devient ainsi plus qu’une obligation.

Elle représente une occasion de mieux connaître son bâtiment et de planifier son entretien de façon proactive.

Les façades d’un bâtiment sont continuellement exposées :

aux précipitations, aux variations de température, aux cycles de gel et de dégel, à l’humidité, aux mouvements des matériaux et au vieillissement naturel des composantes.

Avec le temps, certaines détériorations peuvent compromettre l’intégrité d’éléments de façade.

• Fissures.
• Écaillage.
• Déformations.
• Renflements.
• Déplacements de revêtement.
• Attaches déficientes.
• Éléments lâches ou instables.

La réglementation québécoise exige que les façades soient entretenues de manière à assurer la sécurité et à empêcher le développement de conditions dangereuses. Une « condition dangereuse » vise notamment une situation où un élément de façade risque de façon imminente de se détacher ou de s’effondrer et de causer des blessures.

L’inspection de façades selon la Loi 122 permet donc d’aller au-delà d’une simple observation esthétique du bâtiment.

Elle vise avant tout la sécurité et l’identification des déficiences pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses.

Les dispositions réglementaires relatives à l’entretien et à l’inspection concernent toute façade d’une hauteur de 5 étages ou plus hors sol.

Cela peut notamment concerner différents types d’immeubles :

• Bâtiments commerciaux
• Immeubles à bureaux
• Bâtiments institutionnels
• Immeubles multirésidentiels
• Bâtiments industriels
• Autres bâtiments assujettis répondant au critère réglementaire

Pour les propriétaires et gestionnaires, il est important de déterminer les obligations applicables au bâtiment et de planifier les inspections dans les délais prescrits.

L’un des principaux objectifs de l’inspection est de déterminer si la façade présente une condition dangereuse ou des défauts pouvant contribuer à son développement.

Parmi les indices pouvant nécessiter une attention particulière, la réglementation mentionne notamment :

les infiltrations, taches de rouille, efflorescences, écaillages, fissures, déformations, renflements, déplacements du revêtement et problèmes d’attaches sur les éléments fixés aux façades.

L’évaluation professionnelle permet de documenter les anomalies observées et d’établir les interventions qui pourraient être requises.

Lorsqu’une condition dangereuse est constatée, des mesures particulières doivent être entreprises. Le professionnel responsable doit notamment en informer le propriétaire et la Régie du bâtiment du Québec et identifier les mesures d’urgence à mettre en place sans délai.

Le rapport de vérification du caractère sécuritaire des façades constitue une composante essentielle du processus.

Il doit notamment documenter :

• Le mandat et l’étendue de la vérification
• La revue documentaire
• Les méthodes d’observation utilisées
• Les dates d’inspection
• La localisation des défauts observés
• La nature des déficiences
• Les causes pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses
• Les travaux correctifs recommandés
• L’échéancier recommandé pour leur réalisation
• La confirmation du caractère sécuritaire des façades lorsque les conditions requises sont satisfaites

Le Code de sécurité exige que le propriétaire obtienne ce rapport d’un ingénieur ou d’un architecte.

La réglementation prévoit une vérification périodique des façades.

Le premier rapport doit être obtenu au plus tard au 10e anniversaire de la construction du bâtiment, sous réserve des dispositions particulières applicables aux bâtiments plus anciens lors de l’entrée en vigueur de la réglementation. Par la suite, le propriétaire doit obtenir un nouveau rapport dans les cinq ans suivant la production du dernier rapport de vérification.

Cette périodicité permet de suivre l’évolution de l’état des façades et d’identifier les déficiences qui peuvent apparaître avec le vieillissement du bâtiment.

L’inspection ne devrait donc pas être considérée uniquement comme une obligation ponctuelle.

Elle s’inscrit dans une stratégie continue d’entretien et de gestion de l’actif immobilier.

Une bonne évaluation commence également par la compréhension du bâtiment et de son historique.

Lorsque disponibles, plusieurs documents peuvent être pertinents. Plans de construction, cahiers des charges, rapports antérieurs, historique des réparations, modifications apportées aux façades et documentation technique.

La RBQ souligne également l’importance de connaître le type de façade, les équipements qui y sont fixés, l’orientation du bâtiment et son environnement, puisque ces facteurs peuvent influencer la nature et l’évolution des dégradations observées.

Cette analyse permet au professionnel de mieux cibler son intervention et de replacer les déficiences observées dans leur contexte.

Les propriétaires visés doivent également maintenir un registre relatif au bâtiment et à ses façades.

Celui-ci doit notamment conserver certains renseignements et documents tels que :

• Coordonnées du propriétaire
• Plans disponibles relatifs aux façades
• Documentation technique pertinente
• Photographies disponibles
• Modifications apportées aux façades
• Travaux de réparation et d’entretien
• Réparations répétées visant un même problème
• Rapports de vérification des façades

Ce registre doit être conservé pendant l’existence du bâtiment et être disponible sur les lieux aux fins de consultation par la RBQ.

Une documentation structurée facilite également les inspections futures et permet de mieux suivre l’évolution des déficiences au fil des années.

Une inspection peut révéler des déficiences qui ne représentent pas encore une condition dangereuse, mais qui pourraient contribuer à son développement.

L’objectif devient alors de corriger avant que la situation ne s’aggrave.

Selon les constats, les interventions peuvent concerner :

• Réparation de fissures
• Réfection de joints
• Stabilisation ou remplacement d’éléments
• Réparation de maçonnerie
• Correction d’attaches ou d’ancrages
• Intervention sur des éléments architecturaux
• Correction de problèmes d’infiltration
• Réfection localisée de certaines composantes

Le rapport réglementaire prévoit justement la description des travaux correctifs nécessaires pour maintenir les façades sécuritaires ainsi qu’un échéancier recommandé pour leur réalisation.

Cette démarche permet au propriétaire de transformer les constats techniques en plan d’intervention concret.