Expertise technico-légale, vice cachés, réclamations et litiges

Tous les différends ne se rendent pas devant les tribunaux.

Une expertise technique peut également être utile pour une négociation, une médiation, une discussion entre les parties ou l’établissement d’une stratégie de règlement.

Lorsqu’un problème est mieux défini techniquement, les parties disposent d’une base plus claire pour discuter.

• Quelle est la déficience?
• Quelle est sa cause probable?
• Quelle est son étendue?
• Quels correctifs sont nécessaires?
• L’incertitude alimente souvent les différends.

Une expertise bien structurée peut contribuer à réduire cette incertitude.

Le Groupe SCP accompagne les propriétaires, gestionnaires, entrepreneurs, assureurs, professionnels et conseillers juridiques dans les dossiers nécessitant une expertise technico-légale en bâtiment.

Notre approche repose sur une démarche structurée :

• Inspecter.
• Documenter.
• Analyser.
• Reconstituer les faits lorsque nécessaire.
• Identifier les déficiences.
• Rechercher les causes techniques.
• Évaluer les correctifs.
• Présenter des conclusions claires et objectives.

Qu’il s’agisse d’un vice caché allégué, d’une infiltration, d’une déficience de construction, d’une réclamation ou d’un litige, l’objectif demeure de transformer une situation parfois complexe en une analyse technique compréhensible et documentée.

Parce qu’en matière de litige en bâtiment, les opinions peuvent rapidement diverger.

Les faits techniques, eux, doivent pouvoir être démontrés.

Un litige en construction peut rapidement devenir complexe.

• Le propriétaire considère que les travaux présentent une déficience.
• L’entrepreneur estime que le problème provient d’une autre composante.
• Un vendeur affirme qu’une condition n’existait pas au moment de la transaction.
• Un acheteur découvre un problème après l’acquisition.
• Une infiltration réapparaît malgré plusieurs réparations.

Dans ce contexte, le rôle de l’expert technico-légal consiste d’abord à examiner les faits techniques.

• Quelles conditions sont réellement observables?
• Quelle est l’étendue de la déficience?
• Quels documents sont disponibles?
• Quels travaux ont été réalisés?
• Quels mécanismes peuvent expliquer les dommages?

L’objectif est d’établir une analyse reposant sur les faits, les observations, la documentation disponible et l’expertise technique.

La découverte d’une déficience après l’achat d’un immeuble peut soulever la question d’un vice caché.

• Infiltrations.
• Fissures.
• Fondations.
• Toiture.
• Façade.
• Drainage.
• Détérioration du béton.
• Problèmes d’étanchéité.

Toutefois, déterminer juridiquement qu’une condition constitue un vice caché relève ultimement du cadre juridique applicable et, en cas de contestation, des instances compétentes.

Le rôle de l’expert en bâtiment est plutôt de documenter et d’analyser les aspects techniques de la condition observée.

Selon le mandat, l’expertise peut notamment chercher à déterminer :

• La nature de la déficience
• Son étendue apparente
• Les composantes affectées
• Les causes techniques probables
• Les signes de détérioration
• Les réparations antérieures visibles ou documentées
• Les conséquences possibles de la condition
• Les travaux correctifs pouvant être requis

Cette distinction est importante.

L’expert technique analyse le bâtiment et les faits techniques. La qualification juridique appartient au domaine du droit.

Une expertise technico-légale commence généralement par une collecte rigoureuse de l’information disponible.

Selon le mandat, l’intervention peut comprendre :

• Inspection visuelle
• Documentation photographique
• Relevés des déficiences
• Localisation des dommages
• Mesures lorsque pertinentes
• Examen des matériaux accessibles
• Identification des conditions environnantes
• Observation de réparations antérieures
• Revue des documents disponibles
• Investigations complémentaires lorsque nécessaires

L’objectif est de créer un portrait suffisamment précis pour permettre une analyse technique structurée.

Dans un contexte litigieux, la qualité de la documentation est particulièrement importante.

Constater un dommage n’explique pas nécessairement pourquoi il s’est produit.

Une fissure peut avoir plusieurs causes potentielles.

Une infiltration peut provenir d’une composante située loin de l’endroit où l’eau devient visible.

Une détérioration du béton peut résulter de plusieurs mécanismes.

Une défaillance de toiture peut être liée aux matériaux, à l’installation, aux détails ou à une combinaison de facteurs.

L’expertise vise donc à aller au-delà du symptôme afin d’examiner les mécanismes pouvant expliquer la condition observée.

Cette démarche peut notamment considérer la conception, les matériaux, la mise en œuvre, le vieillissement, l’entretien, les conditions environnementales et les interventions réalisées au fil du temps.

Les infiltrations représentent une source fréquente de différends dans le domaine du bâtiment.

• Qui est responsable?
• La toiture?
• La façade?
• La fenestration?
• Les joints?
• Les fondations?
• Une intervention antérieure?

Avant de discuter des responsabilités, il faut d’abord tenter d’établir comment l’eau pénètre dans le bâtiment.

L’expertise peut notamment comprendre :

• Inspection des zones touchées
• Analyse de l’enveloppe
• Recherche des chemins potentiels de l’eau
• Examen des joints et interfaces
• Analyse des réparations antérieures
• Tests ou investigations ciblées lorsque requis
• Documentation des dommages
• Recommandations de correctifs

Cette démarche rejoint directement l’expertise du Groupe SCP en étanchéité et infiltration d’eau.

Les différends liés aux toitures peuvent concerner :

infiltrations, déficiences d’installation, performance d’une membrane, drainage, solins, pénétrations ou travaux de réfection.

Une expertise peut permettre d’examiner :

• La condition générale du système
• Les déficiences observées
• Les détails de construction accessibles
• Les zones d’infiltration
• Les réparations réalisées
• Les documents de projet disponibles
• Les causes techniques potentielles
• Les interventions correctives à envisager

Une toiture est un système composé de nombreux éléments.

Identifier la présence d’une fuite n’est donc que la première étape.

L’enjeu consiste à déterminer pourquoi le système ne remplit pas adéquatement sa fonction à l’endroit concerné.

Les litiges peuvent également toucher les façades et différentes composantes de l’enveloppe.

• Fissuration.
• Maçonnerie.
• Joints.
• Fenestration.
• Revêtements.
• Solins.
• Ancrages.
• Infiltrations.
• Dégradation prématurée.

Selon le mandat, l’expertise peut permettre de documenter les conditions observées, d’identifier les déficiences et d’analyser les mécanismes susceptibles d’avoir contribué au problème.

L’approche multidisciplinaire du Groupe SCP permet de considérer les interactions entre les différentes composantes plutôt que d’évaluer chaque élément isolément.

Une expertise technico-légale peut également concerner des problématiques liées aux :

fondations, dalles, murs, poutres, colonnes et autres éléments structuraux.

Les conditions observées peuvent notamment comprendre :

• Fissuration
• Mouvement apparent
• Affaissement
• Déformation
• Détérioration du béton
• Corrosion des armatures
• Infiltration
• Réparations antérieures
• Dégradation prématurée

L’analyse vise à documenter les faits techniques et, lorsque possible dans le cadre du mandat, à identifier les mécanismes susceptibles d’expliquer les dommages.

Une fissure constitue une observation. Sa cause constitue une question d’expertise.

Un différend peut survenir pendant ou après des travaux.

• Le propriétaire estime que les travaux ne correspondent pas aux exigences prévues.
• Des déficiences apparaissent.
• Des travaux doivent être repris.
• Les parties ne s’entendent pas sur la cause ou l’étendue des correctifs.

Une expertise indépendante peut alors aider à établir un portrait technique de la situation.

Selon le mandat, Groupe SCP peut notamment examiner :

• Les travaux réalisés
• Les conditions existantes
• Les déficiences alléguées
• Les plans et devis disponibles
• Les rapports de chantier
• Les fiches techniques
• Les photographies
• Les changements apportés pendant les travaux
• Les correctifs déjà réalisés

Cette analyse peut contribuer à distinguer les allégations des conditions techniquement observables et documentables.

Dans plusieurs dossiers, une partie importante de l’information se trouve dans les documents produits avant et pendant les travaux.

• Plans.
• Devis.
• Addendas.
• Dessins d’atelier.
• Fiches techniques.
• Directives.
• Rapports de chantier.
• Demandes de changement.
• Photographies.
• Rapports d’inspection.
• Correspondance technique.

La revue documentaire peut permettre de comparer les travaux observés aux exigences techniques prévues au projet et de mieux comprendre la chronologie des événements.

Cette étape peut être essentielle lorsqu’un litige porte sur ce qui devait être réalisé par rapport à ce qui a effectivement été exécuté.

Une expertise indépendante ne devrait pas commencer par la conclusion qu’une partie a raison et que l’autre a tort.

Elle doit commencer par les faits.

Groupe SCP peut intervenir dans des mandats provenant de différents acteurs :

• Propriétaires immobiliers
• Gestionnaires
• Entrepreneurs
• Professionnels
• Assureurs
• Syndics ou gestionnaires de copropriété
• Avocats et conseillers juridiques
• Autres parties impliquées dans un dossier technique

Quelle que soit la partie qui mandate l’expert, la valeur du travail repose sur la rigueur et l’objectivité de l’analyse technique.

es dossiers de construction peuvent nécessiter une collaboration étroite entre les experts techniques et les professionnels du droit.

L’avocat analyse notamment les obligations contractuelles, la responsabilité, les recours et les questions de droit.

L’expert analyse le bâtiment, les matériaux, les systèmes, les déficiences et les causes techniques.

Cette distinction permet à chacun d’intervenir dans son champ d’expertise.

Une communication claire entre les intervenants facilite également l’identification des questions techniques auxquelles l’expertise doit répondre.

Dans un contexte de réclamation ou de litige, le rapport constitue une composante centrale du mandat.

Selon la nature du dossier, il peut notamment présenter :

• Le mandat
• Les documents examinés
• L’historique pertinent
• Les inspections réalisées
• Les observations
• Une documentation photographique
• Les déficiences identifiées
• Les analyses techniques
• Les causes probables lorsque celles-ci peuvent être établies
• Les limitations de l’expertise
• Les recommandations
• Les travaux correctifs à envisager
• Les conclusions techniques

Le rapport doit permettre au lecteur de comprendre le raisonnement qui relie les observations aux conclusions.

Une conclusion technique possède beaucoup plus de valeur lorsqu’elle est clairement appuyée par les faits documentés.